의정부성범죄전문변호사 2주 넘게 진행된 조정장에 국내 증시를 좌우하는 외국인과 개인이 상반된 모습을 보이고 있다. 외국인은 인공지능(AI) 거품론 등에 민감하게 반응하며 국내 증시에서 대거 ‘팔자’에 나선 반면 개인은 반도체를 중심으로 역대 최고치에 달하는 ‘빚투(빚내서 투자)’에 나서고 있다. 다음달 미국의 기준금리 결정을 앞두고 조정장세가 계속될 가능성이 있는 만큼 주의가 필요하다는 지적이 나온다.
지난 21일 코스피 지수는 전일대비 151.59포인트(3.79%) 하락한 3853.26에 거래를 마감했다. 삼성전자는 5.77% 하락한 9만4800원에 마감해 지난달 14일 이후 처음으로 종가가 ‘9만5천전자’를 밑돌았고, SK하이닉스는 8.76% 하락한 52만1000원으로 지난달 28일 이후 최저종가를 기록했다. 두 종목의 주가는 모두 지난달 말 실적발표 이전으로 돌아갔다.
급락 중심엔 외국인이 있다. 한국거래소에 따르면 이날 외국인은 유가증권시장에서 2조8229억원 어치를 순매도한 것으로 최종 집계됐다. 지난 2021년 2월26일 기록한 종전 최고치(2조8174억원)를 뛰어넘는 일일 역대 최대 코스피 순매도액이다. 이날 순매도액의 약 80%는 삼성전자(7980억원)와 SK하이닉스(1조4600억원) 두 종목에 집중됐다.
11월 한달간을 보면 외국인 매도세는 더 두드러진다. 외국인은 이달 코스피에서만 12조2500억원 순매도하며 코로나19 충격이 닥친 지난 2020년 3월 기록한 외국인 역대 월간 최대 순매도(12조5500억원)에 근접한 상태다. SK하이닉스(7조8370억원)와 삼성전자(2조1150억원)를 합해 9조9520억원 ‘팔자’에 나서며 반도체를 중심으로 이탈하는 흐름을 보였다.
‘AI대장주’ 엔비디아가 호실적을 발표했지만, 리사 쿡 미 연방준비제도(연준) 의사가 고평가된 자산 가격이 하락할 가능성이 크다고 경고하고, AI거품론도 해소되지 않으면서 외국인의 매도세를 자극하고 있다.
공포심리가 확산되면서 코스피도 롤러코스터를 타고 있지만 동학개미는 반대로 ‘역대급 빚투’에 나서는 모양새다. 금융투자협회에 따르면 지난 20일 국내 증시의 신용거래융자 잔액은 26조8471억원으로 역대 최고치를 경신했다. 코스피가 지난 4일 ‘4200피’를 넘기며 고점을 기록한 이후 21일까지 8.73% 하락했지만, 신용잔고는 오히려 1조3353억원(20일 기준) 불어나며 증가 추세를 이어갔다.
‘빚투’ 증가분의 절반은 삼성전자와 SK하이닉스의 몫이었다. SK하이닉스의 신용잔고는 1조2279억원으로 같은 기간 3931억원 증가했고 삼성전자의 신용잔고는 1조3927억원으로 3845억원 늘었다. SK하이닉스와 삼성전자가 각각 8%, 5% 급락했던 지난 14일에도 신용잔고가 679억원, 393억원 늘어났다. 급락세를 ‘저가매수’의 기회로 삼은 것이다. 지난 한주간 개미투자자가 가장 많이 순매수한 국내주식형 상장지수펀드(ETF)도 코스피200 상승에 두배를 베팅하는 KODEX레버리지(1546억원)였다. 반도체주와 코스피 상승세가 계속될 것이라고 보는 셈이다.
존 윌리엄스 미국 뉴욕 연방준비은행(연은) 총재가 금리인하 가능성을 시사하면서 투매는 일단락됐지만 언제든 반도체 실적 증가 추이가 꺾일 수 있는 만큼 투자에 주의해야 한다는 조언이 나온다. 박석현 우리은행 연구원은 “AI투자 기업의 자본지출이 위축될 경우 메모리반도체까지 연쇄적인 실적 둔화로 이어질 수 있다”며 “시장 우려 해소까지 시간이 필요할 수 있어 당분간 변동성 위험에 대비할 필요가 있다”고 조언했다.
[주간경향] “세운지구 변화는 종묘의 역사적·문화재적 가치를 더욱 높이고, 종묘에서 남산까지 이어지는 녹지축을 통해 서울의 숨결을 바꾸는 사업이다.” 서울 종묘 앞의 세운지구 고층 개발이 종묘의 세계문화유산 지위를 위협할 수 있다는 지적이 제기되자 오세훈 서울시장은 지난 11월 18일 서울시의회 정례회에서 ‘녹지축’을 강조하며 이같이 말했다. 세운4구역은 종묘와 인접한 입지 때문에 고층 개발이 종묘 경관을 훼손할 수 있다는 이유로 문화재청 및 관련 위원회가 높이 완화를 심의·권고해 왔던 지역이다. 그러나 지난 10월 30일 서울시가 종묘 쪽 건물 높이는 기존 55m에서 98.7m로, 청계천 쪽은 71.9m에서 141.9m로 완화하는 내용의 재정비촉진계획 변경 고시를 하면서 기존 문화재청 심의로 설정된 높이 제한이 사실상 무력화됐다.
■개발의 명분, 녹지축
오 시장이 고도 완화의 근거 중 하나로 제시한 ‘녹지축’은 북악산에서 종묘와 남산으로 이어지는 축을 녹지로 잇는다는 개념으로 1990년대부터 개발의 명분으로 활용돼왔다. 논문 ‘도시계획에 따른 세운상가의 장소성 변화 연구’(조일동·김병오·송지영, 2024)는 서울시의회록과 공무원 구술 기록 등을 분석해 세운상가 개발에서 ‘녹지축’이 활용돼온 방식을 분석한다. 논문은 녹지축이 “경제적 개발을 포장하는 외적 장치에 불과하다”라며 “서울시는 녹지축을 이야기하면서 개발의 본질적인 목적을 감춘다”라고 지적했다.
1990년대에 세운상가 일대를 두고 제기된 ‘녹지축’은 처음에는 생태적 목적에 가까웠으나 이후 도시 재개발 사업 논리로 전환됐다. 2000년대 이명박·오세훈 시장 재임기에도 종묘·남산 녹지축 조성은 재개발의 근거로 제시됐다. 논문이 인용한 2004년 서울시의회 기록에는 당시 주택국장이 녹지축이 “도심 개발을 유도하기 위한 유인책”이라고 설명한 대목이 나온다. 당시 서울시는 강북 도심을 개발하고 싶었으나 기존 규제 때문에 개발이 쉽지 않았다. 이때 녹지 조성은 규제를 풀어주는 열쇠가 됐다는 분석이다.
2006년 오세훈 시장이 부임하면서 세운상가 남북녹지축 사업은 전면에 등장한다. 이 시기 녹지축은 세운상가 등 기존 건축물을 ‘흉물’로 규정하는 근거로 쓰였다. 오 시장은 세운상가를 “도심을 짓누르는 흉물”이라고 언급하며 철거와 녹지축 조성을 추진해야 한다는 입장을 밝혔다. 2023년 10월 서울시가 발표한 ‘세운재정비촉진계획’ 변경안에도 ‘녹지축’은 주요 개발 논리로 등장한다. 시는 ‘쾌적하고 건강한 녹지 생태 도심’ 등을 목표로 세운상가 일대에 녹지, 업무 인프라, 주거단지를 조성하겠다고 밝혔다. ‘녹지 생태 도심’ 전략은 용적률과 높이 규제를 완화하는 방식으로 추진돼 높게는 1500%까지 용적률 적용이 가능해졌다. 논문은 “얼핏 보면 녹지공원을 조성하는 것처럼 보이지만 방점은 주거·업무·상업 시설에 있다”고 지적하며 생태, 역사 복원, 환경 개선을 앞세우지만 실제 목적은 부동산 개발에 맞춰져 있다는 분석을 제시했다.
■‘녹지축’이 덮어버린 실제 문제들
이에 시민사회에서는 오 시장의 ‘녹지축’ 프레임을 ‘그린 워싱(친환경으로 위장하는 것)’이라고 지적한다. 안근철 청계천을지로보존연대 활동가는 “2021년부터 지금까지 세 차례 유네스코에 종묘 경관 훼손의 심각성을 알리고자 e메일을 보냈다”며 “2023년만 해도 세운4구역 높이(약 70m)는 유지될 것으로 판단했고, 다른 구역들의 고도를 우려했다. 그런데 바로 종묘 앞인 4구역까지 고도를 높여버리니 어처구니없는 상황”이라고 말했다. 그러면서 “녹지축을 조성한다면서 고도를 더 높인 셈인데 녹지랑 생태를 앞세운 교묘한 재개발 전략”이라고 지적했다.
녹지를 앞세운 서울시의 세운재정비촉진계획에는 정작 그 공간에서 일해온 기술 장인과 상인들의 현실은 충분히 반영되지 않았다는 지적도 나온다. 세운상가 일대는 정밀가공과 전자 부품 제조가 이어져 온 산업 생태계를 갖고 있지만, 개발이 진행되면서 이 구조가 흔들리고 있다. 한국토지주택공사(LH)가 재개발 구역 소상공인 이주 대책으로 2023년 상생지식산업센터를 개소했지만, 현장에서는 기존 작업 환경과 맞지 않아 실효성이 낮다는 평가가 나온다. 2년 전 상생지식산업센터에 입주한 조무호 대표는 “이 일대가 다 재개발을 하다 보니 업체들이 문을 닫은 줄 알고 손님들이 찾아오지 않는다. 게다가 높은 임대료, 제조업의 특성이 반영되지 않은 공간 등의 문제로 공실이 많이 발생하고 있다”라고 말했다. 이조차 제대로 운영이 안 되고 있다고 지적도 덧붙였다. 그는 “지금 5구역이 철거되고 있어서 지식산업센터라도 들어오고 싶어하는 사람이 많은데 LH가 계속 비워놓고 있다”라고 설명했다. 현재 총 58호 중 14호가 공실이다. 박은선 리슨투더시티 디렉터는 “지난 8월부터 5구역 철거가 시작됐는데 5구역에 있던 분들이 들어갈 임시작업장이 부족하다”라며 “특히 CNC(수치 제어) 업체는 공간이 커야 하는데 5구역 임시작업장은 다 작다. 주물도 마찬가지다. 상생지식산업센터에 들어가고 싶어하나 못 들어가고 있다”라고 말했다. 그러면서 “재개발로 작업장이 사라지면서 청계천 밖이나 지방으로 옮기거나 폐업하는 사례가 생기고 있다”고 지적했다. LH 관계자는 “기존에 입주 대상이 좁게 설정되다 보니 대상자 중 공실에 입주하겠다는 지원자가 거의 없었다. 연말까지 모집 기준을 확대할 예정”이라고 말했다.
■‘보존 대 개발’이라는 정치적 이분법
오세훈 시장 재임 이후 세운상가 일대 논의는 ‘개발 대 보존’이라는 이분법 속에서 개발 쪽으로 무게가 실리고 있다. 박원순 전 시장 시기의 도시재생은 보존과 재생을 내세웠지만, 임대료 상승과 상업화가 나타나면서 실효성이 제한적이었다. 이런 경험이 누적되면서 도시재생과 개발을 대비시키는 이분법이 정치적으로 굳어졌고, 최근 고도 완화 논란 역시 이 구도 안에서 정치적 쟁점으로 소비되고 있다.
조일동 한국학중앙연구원 교수는 도시재생의 한계를 인정하면서도 그 과정에서 쌓였던 의미 있는 시도가 충분히 이어지지 못한 점을 아쉬워했다. 그는 “그 공간에서 만들어졌던 기술자들의 경험을 남기는 기록 작업 등의 활동은 굉장히 중요했다. 그런 작업이 더 지속되고 강화됐더라면 지금처럼 개발 논리로만 공간을 뜯어 고층 건물을 짓자는 얘기가 이렇게까지 강하게 나오지는 않았을 것”이라고 말했다. 이어 “경복궁 주변에 고도 제한이 있는 이유도 그 제한이 없으면 궁의 의미가 사라지기 때문이다. 원래의 모습을 온전히 지키지 못하더라도 최소한 이를 지었던 사람들이 어떤 시야에서 이 공간을 바라봤는지를 볼 수 있을 때 문화적 의미가 생긴다. 건물 하나만 남겨두고 ‘유산을 지켰다’고 말해서는 안 된다”라고 지적했다.

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