상간남소송 다산 정약용은 열여덟 해 유배 기간 중 강진읍 동문 밖 주막에서 네 해를 머물며 그곳을 ‘사의재(四宜齋)’라 이름 지었다. 생각(思)·용모(容)·말(言)·행동(行)이 어떠해야 하는지 늘 되새기며 자신을 다스리고자 한 것이다. 생각은 깊고 치밀해야 하고, 용모는 단정하고 경건해야 하며, 말은 부드럽고 겸손하되 경솔하거나 거칠어서는 안 된다. 행동은 신중하고 절제되어야 한다는 뜻이다. 억울한 유배 상황에서도 마음을 다스리며 학문에 전념한 다산의 의지가 드러난다. 용모·말·행동은 모두 밖으로 표현되는 생각이다. 다산은 언행의 정밀함 속에서 품위를 지키고자 했다.
살아가며 가장 힘든 일은 사람과 사람의 관계다. 붓다가 ‘좋아하는 사람과만 함께할 수 없고 마음이 맞지 않는 사람과도 마주하고 대화해야 하는 것이 괴로움’이라 말한 이유도 여기에 있을 것이다. 일상에서 감정이 상하고 관계가 어그러지는 주된 원인 또한 얼굴 표정과 언행에 있다.
지난 시월 중순, 지리산 2박3일 종주에서 한 사람의 언행이 지금도 생생하다. 환경운동을 하는 불자들과 함께한 산행이었다. 첫날 밤늦게 대피소에 도착해 식사를 마친 뒤, 일행 중 한 분이 식기를 밀가루로 닦아 설거지를 하고 있었다. 그때 어떤 분이 큰 소리로 외쳤다. “왜 여기서 설거지를 하느냐, 경고문을 못 봤냐”며 상식이 없다고 꾸짖고, ‘불교환경연대’ 티셔츠를 보며 “환경운동을 한다는 사람들이 지리산을 오염시키느냐”고 거듭 나무랐다.
나는 경고문을 보지 못한 실수를 인정하고 정중히 사과했지만, 그는 멈추지 않았다. 다른 일행이 같은 실수를 할까 염려되어 주방으로 들어가 알렸는데, 그는 또 뒤에서 언성을 높였다. “상식이 없느냐, 환경운동 하는 사람들이 이러면 되느냐”는 꾸지람이었다.
그때 떠오른 말이 ‘과유불급’이었다. 아무리 옳은 말이라도 지나치면 사람의 감정을 상하게 한다. 감정이 상하면 옳고 그름의 판단은 사라지고 불쾌함만 남는다. 만약 그가 조심스러운 말투로 “여기서는 설거지를 하면 안 됩니다”라고 끝냈다면, 우리는 미안함과 고마움을 느꼈을 것이다.
종주를 마치고 절로 돌아온 뒤 그 일을 곰곰이 떠올리며 충고와 조언의 의미를 생각해보았다. 세네카는 “분노 속의 충고는 늘 처벌처럼 들린다”고 했고, 데일 카네기는 “비판은 사람을 방어적으로 만들며 변명하게 한다. 진심 어린 칭찬으로 시작하라”고 했다. 이런 말들이 떠오른 것을 보면, 그때의 씁쓸한 감정을 지리산에서 다 털어버리지 못한 것이 분명하다. 옳고 그름의 이성적 판단보다 감정의 에너지가 더 강력하다는 말은 결코 틀리지 않다.
<법구경>의 한 구절도 떠올랐다. “내 허물을 지적하고 꾸짖는 지혜로운 이를 만났거든 그를 따르라. 그는 감추어진 보물을 알려준 고마운 사람이다.” 조언을 듣고 그가 ‘고마운 사람’이라 느껴진다면 그것보다 더 좋은 관계가 있을까. 겸허히 듣는 마음과 충고하는 이의 진정성, 품격 있는 대화가 더해질 때 관계는 깊어진다. 다산의 사의(四宜)가 보여주는 태도 역시 그런 마음가짐의 요체다.
붓다 당시 수행공동체에도 언행 문제로 갈등이 있었던 듯하다. 붓다는 허물을 지적하는 다섯 기준을 제시했다. 첫째 사실이어야 하고, 둘째 때를 알아야 하며, 셋째 이치에 맞아야 한다. 넷째 부드럽게 말해야 하고, 다섯째 자비심으로 말해야 한다. 오늘날에도 유효한 원칙이다.
그러나 이렇게 충고해도 상대가 듣지 않으면 어떻게 하느냐는 질문에 붓다는 “침묵하라”고 답한다. 공자 역시 “성심으로 충고해도 듣지 않으면 그만두어라. 자신을 욕되게 하지 말라”고 했다. 지나치게 상대방의 개조에 매달리지 말고, 할 일을 다했다면 침묵과 숙려의 시간을 가지라는 의미로 읽힌다. 또한 ‘옳음’에 집착하다 ‘관계’를 해치지 말라는 뜻도 담겨 있다. 조언과 충고의 목적은 승부가 아니라 서로의 성숙과 성장이다.
소소한 일상에서, 그리고 정치권의 논평과 논쟁에서 드러나는 거친 언행을 보며, 서로의 성장을 돕는 정의가 무엇인지 다시 생각하게 된다.
이달 진행된 서울 서초구 반포동 ‘반포 래미안 트리니원’의 청약에 약 8만명(특별공급 포함)이 신청했다. 최대 30억원의 시세 차익이 예상되는 만큼 고가 주택 대출을 제한하는 10·15 대책의 영향을 받지 않은 자산가들이 대거 몰렸다는 분석이 나온다.
규제에 따른 대출 부담이 커진 상황에서도 서울 아파트 분양 시장엔 활기가 이어진 반면 비수도권은 청약 경쟁률이 역대 최저 수준을 기록했다. 분양 시장에서도 양극화가 더욱 심화하는 모양새다.
23일 한국부동산원 청약홈을 보면, 올해 서울 분양 단지 중 청약 경쟁률이 가장 높았던 곳은 서울 성수동 ‘오티에르 포레’다. 지난 7월 진행된 1순위 청약 경쟁률이 688.1대 1에 달했다. 1순위 청약 40가구 모집에 무려 2만7527명이 몰렸다.
올 들어 집값이 유독 많이 오른 성동구에 위치한 이 아파트는 분양가 상한제가 적용되지 않아 전용면적 84㎡가 24억1260만~24억8600만원으로 분양가가 상대적으로 높은 수준이었다. 하지만 주변 단지와 비교하면 10억원 이상의 시세 차익이 예상되면서 경쟁률이 높아졌다. 수도권 주택담보대출 한도를 6억원으로 제한하는 6·27 대출 규제 발표 전 입주자 모집 공고가 나와 해당 규제 적용을 피한 것도 ‘막차 수요’가 몰린 요인이었다.
청약자 수 기준으로는 지난 9월 1순위 청약을 진행한 서울 송파구 ‘잠실 르엘’이 1위를 기록했다. 110가구 모집에 6만9476명이 신청(경쟁률 631.6대 1)했다.
특별공급 신청자까지 포함하면 전체 청약자는 10만6102명에 달한다. 분양가 상한제가 적용돼 주변 시세보다 분양가가 낮게 책정돼 입주 후 가격 상승에 대한 기대가 컸다. 이 단지 청약에서는 청약가점 만점자도 나와 화제가 됐다.
경기도에서는 성남시 분당구의 ‘더샵 분당 티에르원’(100.4대 1)이 높은 경쟁률을 기록했다. 이곳은 분당의 첫 리모델링 일반분양 단지로, 기존 생활권을 유지하면서 새 아파트로 갈아타려는 수요가 집중됐다는 분석이 나온다. 규제지역 시행 이전 분양 승인을 받아 1순위 청약 요건은 비규제 기준이 적용된 점도 높은 경쟁률에 영향을 미쳤다.
정부가 지난달 내놓은 10·15 주택시장 안정화 방안에 따라 서울 전 자치구와 경기도 분당, 과천 등 12개 지역이 규제지역(조정대상지역, 투기과열지구)으로 지정되면서 청약 요건이 까다로워졌다.
국민·민영주택 1순위 자격요건이 통장 가입 후 2년(비규제지역은 12개월) 이상 가입자와 세대주(비규제지역은 세대원도 가능) 등으로 강화됐다. 또 가점제 적용 비율이 높아지고 재당첨 제한도 최대 10년으로 길어졌다.
대출 규제도 강화됐다. 시가 15억원 이하 주택의 주택담보대출은 6·27 규제로 적용된 6억원 한도가 유지되지만 시가 15억원 초과~25억원 이하 주택은 4억원, 시가 25억원 초과 주택은 2억원으로 대출 한도가 줄었다.
이 때문에 부동산 시장에서는 대출에 의존하지 않고 잔금까지 치를 여력이 되는 ‘현금 부자’들만 청약 시장에 몰릴 것이란 전망이 나왔다.
반포 래미안 트리니원은 이에 해당하는 대표적 사례였다. 분양가가 최저 18억4900만원, 최고 27억4900만원에 달하는 데다 내년 8월 입주 예정인 후분양 단지로 자금 마련 부담도 큰 편이다. 하지만 이달 분양 진행 결과 특별공급(276가구 모집)에 2만3861명, 1순위 청약(230가구 모집)에 5만4631명이 몰렸다.
반포 래미안 트리니원은 청약 당첨 가점도 매우 높았다. 청약 가점은 무주택 기간, 부양가족 수, 청약통장 가입 기간 등으로 산정한다. 무주택 기간 15년 이상(32점), 청약통장 가입 기간 15년 이상(17점), 본인 제외 부양가족 6명 이상(35점)이면 만점(84점)이다. 반포 래미안트리니원 청약 가점 최저점은 70점(전용 59㎡D형)이어서 4인 가구가 최고점(69점)을 받아도 당첨권 아래였다.
반포 래미안 트리니원이 큰 관심을 받은 것은 분양가 상한제가 적용돼 분양 가격이 인근 아파트 시세보다 최대 수십억원 저렴한 것으로 평가됐기 때문이다.
이 단지 분양 가격은 전용 59㎡의 경우 18억4900만~21억3100만원, 전용 84㎡의 경우 26억3700만~27억4900만원 수준이다. 인근 래미안 원베일리 전용 84.98㎡의 실거래가가 지난 6월 72억원(12층)을 기록한 것을 감안하면 청약에 당첨되는 수분양자는 향후 수십억원대의 시세 차익을 거둘 수 있는 셈이다.
올해 서울 아파트 1순위 청약 평균 경쟁률은 이전 집값 급등기 이후 4년 만에 가장 높은 것으로 나타났다. 반면 서울 바깥 지역의 청약 경쟁률은 12년 만에 최저치를 기록했다.
부동산 리서치 전문업체 리얼투데이가 청약홈 데이터를 토대로 분석한 결과를 보면, 올해 1~10월 서울의 1순위 청약 평균 경쟁률은 136.02대 1이다. 이는 2021년(163.84대 1) 이후 가장 높은 수치다.
서울의 1순위 청약 경쟁률은 고금리에 부동산 시장이 차갑게 식은 2022년 10.25대 1까지 떨어졌다가 2023년 56.93대 1, 2024년 108.3대 1로 꾸준히 상승했다.
서울을 제외한 전 지역의 올해 1순위 청약 경쟁률은 평균 4.19대 1이었다. 이는 2013년(1.81대 1) 이후 12년 만에 가장 낮은 수치다. 서울의 1순위 청약 경쟁률은 비서울보다 32.4배 높았다. 리얼투데이는 “집계를 시작한 2010년 이후 가장 큰 격차”라고 설명했다.
최근 5년간 서울과 비서울 청약 경쟁률 격차를 보면 2020년 3.7배, 2021년 9.4배, 2022년 1.3배, 2023년 7.1배로 모두 10배 아래였다. 하지만 지난해 13.9배, 올해는 32.4배로 격차가 커지고 있다.
김은선 직방 빅데이터실랩장은 “전반적으로 ‘모두가 청약하는 시장’에서 ‘골라서 청약하는 시장’으로의 전환 흐름이 더 뚜렷해지고 있다”고 분석했다.
아파트 청약 양극화가 심화되면서 수분양자가 과도한 시세 차익을 누리게 되는 ‘로또 분양’ 문제를 해결할 대안이 필요하다는 지적이 나온다. 이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 “분양가 상한제로 책정된 금액과 일반 청약가 사이 차액을 공공이 환수해 임대주택 공급에 쓰는 등의 방안도 검토해야 한다”라고 말했다.

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