기업판촉물 [정준호의 부동산과 사회경제]임계점 넘은 임대료에 맘다니 선택한 뉴욕…지속 가능한 삶의 기로에 서다

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작성자 또또링2 작성일25-11-21 13:05 조회16회 댓글0건

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기업판촉물 2025년 11월4일, 미국 뉴욕시장 선거에서 민주당 소속 민주사회주의자 조란 맘다니가 당선됐다. 그는 ‘임대료 안정 주택의 임대료 동결’ 등을 주요 공약으로 내세워 생계비 압박에 시달리는 청년과 서민층의 폭넓은 지지를 얻었다. 그의 핵심 메시지는 ‘생계비 적정성(affordability)’이며, 그의 당선은 부유층 과세 강화와 민생 중심 정책을 통해 미국 정치가 급진적으로 전환될 수 있음을 상징하는 역사적 사건으로 회자되고 있다.
미국 뉴욕의 생계비에서 가장 큰 비중을 차지하는 것은 주거비다. 온라인 부동산 플랫폼 리얼터닷컴(Realtor.com)에 따르면 올해 2분기 호가 기준 뉴욕의 월간 중위 임대료는 3491달러(약 500만원)로 전년 대비 3.7% 상승했다. 이는 가구 중위소득(7만6114달러)의 약 55%로, 소득 대비 적정 주거비 비율 30%를 크게 웃돈다. 이 적정 기준 30%를 적용해 산출된 최대 적정 월세는 1903달러(약 280만원)다. 맘다니 공약처럼 현 수준으로 월세를 동결하더라도, 가구 소득이 매년 3~5%씩 증가한다는 가정하에 주거비 부담을 30% 수준으로 낮추기까지는 12~20년이 걸린다.
뉴욕은 세입자 중심 도시다. 현재 전체 가구의 약 70%가 임대주택에 살며, 그 절반은 임대료 규제의 보호를 받는다. 가령, 계약 갱신 의무와 연간 임대료 인상 제한 규제로 주거 안정성이 확보된다.
이 덕분에 규제 대상 주택 거주자는 급등한 시장 임대료와는 다른 현실 속에서 살며, 뉴욕은 로스앤젤레스(LA)와 같은 다른 대도시에 비해 장기 세입자가 타격을 덜 받는다. 그럼에도 여전히 전체 가구의 절반 이상이 소득의 30% 넘게 주거비로 지출하는 ‘월세 부담 가구’다. 신규 임대의 대부분은 규제 대상이 아니어서 부담은 더욱 크다.
팬데믹 이후 뉴욕의 신규 임대료는 약 17% 상승했지만, 소득은 이를 따라가지 못했다. 특히 저소득층과 청년층, 신규 유입자에게는 부담 가능한 주거지가 점점 줄고 있다. 또한 코로나19 여파에 따른 재택근무 확산으로 더 넓은 주거 공간을 찾는 수요가 늘어나면서 임대료 상승을 부채질했다.
이 같은 상황에서 뉴욕에는 더 많은 주택, 특히 ‘더 저렴한 주택’이 절실히 필요하다. 그러나 2010년대 이후 주택 공급은 지역별로 불균형하게 이뤄졌다.
중상류층이 거주하는 저밀 주거지에서는 신규 주택 허가가 거의 없었고, 상위 10개 커뮤니티가 전체 신규 허가의 절반을 차지했다. 부유층 지역은 고밀 개발을 회피하고, 취약 지역만 신규 공급을 떠안는 구조다. 용도 지구제(zoning) 규제가 완화되어야 할 지역일수록 정치적 저항이 커 신규 공급이 막히고, 수요는 인접 지역으로 확산되며, 도시 전체의 임대료를 끌어올렸다.
문제의 핵심은 임대료의 절대 수준이 아니라, 소득 대비 부담이 이미 임계점을 넘었다는 점이다. 경직된 용도 지구제 규제가 주거 이동성을 제한하며 불평등을 키웠고, 공공임대는 더 이상 안전망 역할을 하지 못하고 있다. 더욱이 물가 상승으로 인한 건물 유지비 증가는 세입자에 전가되고, 그 부담이 시장 전반으로 확산되고 있다
이제 주거비는 단순한 경제지표를 넘어 사회통합의 지표로 다가서 있다. 이런 측면에서 뉴욕의 비싼 임대료는 삶의 지속 가능성을 위협하는 구조적 위험이다. 과거에는 ‘임대료는 비싸지만, 다양한 일자리와 같은 기회가 많다’는 대도시 프리미엄 논리가 통했지만, 그 균형은 이미 깨졌다. 즉, 소득 양극화와 중산층 붕괴로 사회적 혼합이 약화되며, 임대료는 도시 불평등의 중심축이 됐다.
이처럼 뉴욕의 비싼 임대료는 대도시의 숙명이 아니라, 기회의 불평등을 키우는 구조적 장벽이다. 맘다니의 임대료 동결 공약은 포퓰리즘적인 급진 정치의 단순 프로파간다가 아니라, 임대료 통제 없이는 도시의 사회·경제적 기반이 무너질 수 있다는 절박한 현실 인식의 결과로 볼 수 있다. 과거에는 시장에 맡기면 된다는 믿음이 통했지만, 이제는 ‘시장 실패’가 도시를 위기로 몰고 있다는 인식이 퍼지고 있다.
따라서 뉴욕의 임대료 위기는 단순한 부동산 시장 문제가 아니라 도시의 지속 가능성을 가늠하는 경고등이다. 맘다니의 당선은 그 위기에 대한 시민의 경고이자 정치적 선택이다. 그의 공약이 실현되기까지는 지난한 과정이 남아 있겠지만, 분명한 것은 이제 뉴욕의 미래가 ‘삶의 지속 가능성’을 중심으로 다시 쓰일 수 있는 전환의 기로에 서 있다는 점이다.
경찰이 정치적 중립을 위반한 혐의 등을 받는 이진숙 전 방송통신위원장을 불구속 상태로 검찰에 넘겼다.
서울 영등포경찰서는 국가공무원법과 공직선거법을 위반한 혐의 등을 받는 이 전 위원장을 지난 19일 검찰에 송치했다.
이 전 위원장은 지난해 9∼10월과 올해 3∼4월 보수 성향 유튜브와 자신의 SNS를 통해 정치적으로 편향된 발언을 하거나 21대 대선 중 사전 선거운동을 한 혐의를 받는다. 경찰은 여러 발언 중 일부는 혐의가 구체적으로 소명되지 않아 불송치했다.
경찰은 지난달 2일 이 전 위원장을 긴급체포해 논란이 일었다. 경찰은 이 전 위원장이 여러 차례 피의자 조사에 불응했고, 공소시효가 임박해 체포영장을 발부받았다가 설명했는데 이 전 위원장 측은 ‘공무원의 선거법 위반 사건은 공소시효가 10년’이라며 경찰의 과잉수사를 지적했다. 이 전 위원장은 구금 상태로 2번의 조사를 받았으며, 이틀 후인 지난달 4일 체포적부심사를 거쳐 법원 명령으로 석방됐다. 이후 피의자 신분으로 경찰에 출석해 3차 조사를 받았다.
새로운 금융상품인 종합투자계좌(IMA)가 이르면 다음달 초 출시된다. 기업금융과 중소·중견·벤처기업 관련 모험자본에 투자해 원금과 수익을 지급하는 상품으로 제도 도입 8년 만에 첫선을 보인다. 부동산에 쏠린 자금을 중견·벤처기업 자산에 투자하는 모험자본으로 유도하겠다는 금융당국의 ‘머니무브’ 구상도 IMA 출시로 본격화될 것으로 전망된다.
금융위원회는 19일 정례회의에서 한국투자증권, 미래에셋증권을 자기자본 8조원 이상 종합금융투자사업자(종투사)로 지정했다. 키움증권에 대해선 자기자본 4조원 이상 종투사로 지정하고 단기금융업 인가를 승인했다. 이에 따라 한국투자증권과 미래에셋증권은 국내 증권사 중 처음으로 IMA를 출시할 수 있게 됐다. 키움증권은 기존 4개 증권사(한국투자증권, 미래에셋증권, NH투자증권, KB증권)에 이어 다섯 번째로 발행어음 업무를 할 수 있게 됐다.
IMA는 증권사가 고객의 돈을 받아 기업의 회사채, 인수금융(M&A) 대출 등 기업금융에 70% 이상을 운용하면서 얻은 수익을 투자자에게 원금과 함께 돌려주는 ‘원금지급형 실적배당’ 상품이다. 쉽게 말해 기업이 사업하고 성장할 수 있도록 자금을 제공해주고 그 과실을 투자자에게 나눠주는 구조로 예금과 펀드의 중간 성격을 지닌 상품이다. 발행어음은 은행 예금처럼 증권사가 만기(1년 이내) 도래 시 확정수익률에 따라 원리금을 지급하는 상품이다.
증권사는 발행어음과 IMA를 통해 자기자본의 300%(발행어음 200%·IMA 100%)에 달하는 자금을 조달할 수 있게 된다. 정부가 2017년 IMA를 도입했던 이유도 증권사가 덩치를 키워 골드만삭스 등 해외 투자은행(IB)처럼 모험자본 공급을 확대해 국내 기업 성장에 기여할 수 있도록 하기 위해서였다.
정부는 올해 종투사가 전체 운용자산에서 발행어음·IMA 조달액의 25%에 상응하는 모험자본을 공급하도록 하고, 부동산 투자 비중은 2027년까지 3분의 1 규모인 10%까지 낮추도록 한 자본시장법 시행령 개정을 마무리했다.
고영호 금융위 자본시장과장은 “IMA는 (한투와 미래가) 빠르면 12월 초 출시할 계획”이라며 “(출시 상품의) 투자설명서는 금융감독원에서 연내 상품이 나올 수 있도록 검토 중”이라고 말했다.
개인투자자 입장에서 IMA의 가장 큰 장점은 예금처럼 원금이 사실상 보장되면서도 예금보다 높은 수익률을 노려볼 수 있다는 점이다. IMA엔 예금자보호법이 적용되지 않아 예금처럼 원금이 온전히 보장된다고 할 순 없지만 증권사가 파산하는 등 극단적 경우가 아니라면 원금을 지급받을 수 있다. 수익률과 상품의 종류는 증권사 재량이지만 증권가 안팎에선 예금과의 차별화를 위해 목표 수익률이 5~8%인 ‘중위험·중수익’ 이상의 상품이 주로 출시될 것으로 예상한다. 개인투자자가 접근하기 어려운 인수금융, 프리 IPO(상장 전 지분 투자) 등 다양한 자산군에 분산투자할 수 있다는 것도 장점으로 꼽힌다.
다만 IMA 상품의 70% 이상은 만기를 1년 이상으로 하도록 돼 있어 중도해지 시 손실이 발생할 수 있다. 성과에 따라 수익을 지급하기 때문에 만기 수익이 예상보다 적거나 없을 수도 있다. 주식 투자와 달리 운용보수와 성과보수를 지급해야 하는 것도 개인투자자의 선호를 낮출 수 있는 요인이다.
금융투자업계 관계자는 “증권사가 모험자본에 의무적으로 투자해야 하지만, 투자 대상이 충분할지는 따져봐야 한다”고 말했다.

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